Dejana Vukadinović - BBC novinarka  [ BBC ]

29. 09. 2025. 11:54   >>  14:35

Zakon o legalizaciji u Srbiji: Šta je predloženo i koje su nedoumice

Najavljenim zakonom kolokvijalno nazvanim 'Konačno svoj na svome' rešava se višedecenijski problem divlje gradnje u Srbiji, tvrde vlasti. Stručnjaci ukazuju na moguće nedostatke predloženih propisa.

Jedan papir i simboličnih sto evra trebalo bi da izleče višedecenijsku boljku u Srbiji.

Novim zakonom o legalizaciji koji je najavio predsednik Srbije Aleksandar Vučić, trebalo bi da se zacementira nelegalna gradnja, muka svih prethodnih vlasti.

Do kraja godine u samo nekoliko klikova moglo bi da se upisom prava svojine reši pitanje 4,8 miliona bespravnih objekata koji sada ne mogu ni da se prodaju, ni stave pod hipoteku, optimističan je bio predsednik.

U poslednjoj deceniji njihov broj je utrostručen.

„Nudimo jednostavnu proceduru prijave i minimalne troškove, što će značajno poboljšati imovinska prava građana i u roku od 60 dana imaće legalizovan objekat.

„Novi nelegalni objekti koji se ubuduće budu nelegalno gradili postaće vlasništvo države", poručio je Vučić.

Kada se ukloni fasada sa ovih jezičkih konstrukcija ukazuju se slojevi mogućih mana i nedostataka.

Šta piše u predlogu?

Vlada Srbije usvojila je 26. septembra Predlog zakona o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, kojim će se, obrazloženo je u saopštenju, „sistemski rešiti višedecenijski problem nelegalne i neuknjižene gradnje".

Cilj zakona je da se najveći broj objekata upiše na faktičke vlasnike objekata.

Međutim, to pravo neće imati oni koji su gradili u zaštićenim zonama (priroda, kultura, vode, pružni pojas, pojas eksproprijacije autoputa i brzih saobraćajnica…) i na zemljištu koje je u privatnoj svojini drugog lica.

Objekti izgrađeni na javnim površinama, u nacionalnim parkovima i zaštićenim zonama, prelaze u svojinu Republike Srbije ex lege (po zakonu), navedeno je.

Na osnovu načela „svoj na svome", kako ga je nazvala vlada, građanima će biti omogućeno da slobodno raspolažu njihovom imovinom kroz kupoprodaju, nasleđivanje, hipoteku, legalno priključenje na komunalnu i drugu infrastrukturu.

Posebna zaštita, navedeno je, obezbeđena je za stambene objekte, čime se jača garancija ustavnog prava na dom i sprečava socijalna nesigurnost.

To znači da su posebni uslovi propisani za vlasnike objekata kojima je to jedina nepokretnost i koji sa porodicom u njoj žive, za samohrane roditelje, primaoce socijalne pomoći, seoska domaćinstva, borce, porodice sa troje i više dece.

Kao socijalna i demografska mera propisano je da se naknada za upis nepokretnosti ne plaća za pomoćne i ekonomske objekte do 500 kvadratnih metara, piše u predlogu.

Svi ostali plaćaju naknadu u visini doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, koju bi platili u redovnom postupku za dobijanje građevinske dozvole, čime se ovi građani dovode u ravnopravan položaj sa savesnim graditeljima, dodaje se u saopštenju.

Novo rešenje odnosi se na objekte izgrađene na građevinskom zemljištu, a vidljive na satelitskim i ostalim snimcima u bazi podataka za koje je izdata privremena građevinska dozvola pre 13. maja 2003., piše u predlogu u koji je uvid imala agencija Beta.

Propisima će biti obuhvaćeni i objekti bez građevinske dozvole čija će gradnja biti završena na dan kada zakon stupi na snagu, dodaje se.

Ali država ne garantuje za bezbednost i sigurnost korišćenja objekta, njegovog dela ili posebne celine te građevine upisanog u evidenciju nepokretnosti, navodi se u dokumentu, piše Beta.

• Legalizacija u Srbiji: Hoće li „divlji" zasvetleti
• Zastoj građevinskog buma u Srbiji: Zašto su investitori 'povukli ručnu'
• Šta je upotrebna građevinska dozvola u Srbiji i čemu služi

Da li će biti propisan i mehanizam koji će tim vlasnicima omogućiti punu legalizaciju objekta nije poznato, rekao je Đorđe Vukotić, advokat i konsultant u oblasti planiranja, izgradnje i ozakonjenja.

„Upisom u evidenciju smanjuje se rizik da neko izgubi nekretninu na tržištu, a kupio ju je od investitora koji je nelegalno gradio, ali mi i dalje ne znamo šta vlada želi", objašnjava za BBC na srpskom.

Nacrt zakona nije prošao javnu raspravu, a vlada će ga sada prosledili skupštini na usvajanje po hitnom postupku.

„Kada zakon stupi na snagu, biće uvedena nulta tolerancija na novu bespravnu gradnju.

„Ti objekti će biti upisivani na Republiku Srbiju i rušeni, ili ako država proceni da su potrebni, biće korišćeni za neke javne namene", rekla je Sofronijević Radio-televiziji Srbije.

Ovo je samo jedna u nizu sličnih inicijativa poslednjih godina.

Vukotić podseća na konkretnu preporuku Nacionalne alijanse za lokalni ekonomski razvoj (NALED) kako da se pojednostavi ozakonjenje objekta u čijoj izradi je i sam učestvovao.

Dostavljena je Ministarstvu građevine, ali je izostao jasan odgovor države.

Proces bi se, prema toj preporuci, tekao u dve faze - upisivanje faktičkih vlasnika objekta uz pobrojane nedostatke, a onda bi se oni otklanjali.

Da li je, na primer, objekat građen na području koje je podobno za gradnju, da li je rešeno pitanje vlasništva na zemljištu, objašnjava Vukotić.

Da li najavljeni zakon podrazumeva ovakvu proceduru za sada nije poznato.

„Ako se bude rešavalo samo vlasničko pitanje, onda će objekat i dalje biti nelegalan, a rezultat će biti samo paralelni spisak evidencija vlasništva nad nelegalnim objektima", dodaje.

Ovo je samo jedno od nerazjašnjenih pitanja građevinsko-pravne slagalice.

Stalno se rešava, a problem se utrostručio

Od 1997. godine, vlasti pokušavaju da propisima zaustave nelegalnu gradnju.

Ministar infrastrukture Velimir Ilić je 2013. pozivao ljude da upišu imovinu u katastar za samo 8.000 dinara.

Među poslednjim propisima je bio Zakon o ozakonjenju donet 2015. godine.

Njime je predviđeno da se legalizuju kuće, vikendice, svi bespravno sagrađeni objekti, podignuti do te godine i vide se na satelitskom snimku Republičkog geodetskog zavoda Srbije.

Tadašnja ministarka građevine Zorana Mihajlović i visoka funkcionerka vladajuće Srpske napredne stranke (SNS) bila je izričita da više neće biti nikakvih produžetaka.

Deset godina kasnije za BBC kratko je rekla da je „nova mera predsednika važna" i da stalno treba da se unapređuju pravni okviri.

U međuvremenu su usvojene dopune i izmene zakona, kranovi i skele se i dalje viđaju na ulicama Beograda, a ni drugi gradovi ne zaostaju.

Višemesečno istraživanje BIRN-a, istraživačke mreže u Srbiji, ukazalo je da je više od 300 objekata površine veće od 450.000 kvadrata ozakonjeno posle donetih propisa.

Mnogi među njima povezani su sa funkcionerima vlasti ili investitorima bliskim vladajućim strukturama.

Tako se od 1,5 miliona nelegalnih objekata koliko ih je bilo 2015. godine stiglo do broja od 4,8 miliona.

Otkud toliko novih objekata, ako je rečeno da će sve što je izgrađeno posle 2015. biti porušeno?

Ministarstvo građevine nije odgovorilo na pitanja BBC-ja na srpskom.

Problem je što se u „normalnim državama" izgradnja prilagođava prostornom planu, a u Srbiji je obrnuti proces, kaže Danijel Dašić, građevinski inženjer.

„Ovim se zapravo nagrađuju oni koji grade nepošteno, a kažnjavaju ljudi koji poštuju zakon", tvrdi on.

„Sistem nije napravljen za obične ljude, jer svi oni, milion i dvesta, trista hiljada, kako je rečeno te 2015, jeste krenulo u proces legalizacije", dodaje.

Ministarka Sofronijević kaže da je „bilo raznih zloupotreba, kada investitor koji osnuje preduzeće, završi posao i nestane".

U tim situacijama, dodaje, građani koji su kupovali nekretnine bili su uskraćeni za njihova prava - ostali su bez njih iako su dali novac.

Najavljenim zakonom, tvrdi ministarka, država će zaštiti kupce takvih nekretnina.

„Ne nagrađujemo one drske i bahate investitore koji su prevarili kupce stanova, ali su prevarili i državu i oštetili gradske budžete i opštinske", kaže ona.

Tvrdi i da oni koji su prevarili kupce neće biti abolirani krivične odgovornosti, ako su postupci pokrenuti pre stupanja na snagu ovog zakona.

Slučaj 1: Uz legalizaciju plaćenu više hiljada evra, nagomilao se i porez

Za legalizaciju sprata očeve kuće Danijela* je u poslednjih pet godina platila više od 5.000 evra.

Najmanje novca otišlo je na podnošenje zahteva - oko 70 evra, a najviše na geometra i advokatske usluge.

Geometar je po izlasku na teren napravio geodetski elaborat, dokument o stanju nekretnine bez kog ne može da se podnese zahtev za legalizaciju.

Danijela ga je predala katastru preko advokata, uz ostavinsko rešenje da je naslednica.

Rešenje o legalizaciji joj je stiglo posle nekoliko godina, sa kovertom o dugu i naknadnom porezu sa višegodišnjom kamatom.

To ju je koštalo dodatnih 7.000 evra.

I dalje plaćam banci, kaže za BBC na srpskom.

Prema Vučićevoj računici, najavljeni propisi neće toliko oštetiti budžete porodica - za legalizaciju će, kaže, biti potrebno između 100 i 1.000 evra.

Cena će zavisiti od broja stanovnika u datom mestu i da li je nekretnina u centru ili prigradskom naselju.

Na selima će i stambeni, i pomoćni objekti, ukoliko imaju manje od 500 kvadrata, moći da se upišu za 100 evra, izjavio je Vučić.

Ovom olakšanom procedurom povećava se broj poreskih obveznika, ali su mnogi i prethodno plaćali porez na imovinu objekta, iako nije legalizovan u potpunosti, objašnjava Zvezdana Pisarović, poreska savetnica za BBC na srpskom.

„Ljudi u administraciji su bili zatrpani velikim brojem zahteva i nisu mogli da isprate.

„Kadrovi nisu bili dovoljno obučeni, pa se tako dešavalo da ono što je u jednoj opštini procenjeno da može da se legalizuje, u drugoj nije", tvrdi inženjer Dašić.

Šta će onda biti sa onima koji godinama čekaju upis u katastar i vlasnički list?

„Biće odmah upisani u katastar i dobiće vlasnički list bez ikakvih naknada, ako su već platili", rekao je Vučić.

• Zašto ljudi sa Balkana sve više kupuju stanove u Trstu
• Da li treba podizati kredite tokom krize

Slučaj 2: Da li je stanovnik Kaluđerice na putu ka legalizaciji

Kaluđerica, na obodu Beograda, sa blizu 30.000 stanovnika prema popisu iz 2022., jedno je od najvećih divljih naselja na Balkanu.

Većina kuća nije legalizovana, pa ni dom porodice Stamenković.

„Kupili smo mali plac i želeli smo da se skućimo.

„Prolazile su godine i to je tako nekako ostalo", priča 57-godišnja Marina za BBC na srpskom.

Nelegalni objekti nicali su i u mnogim drugim beogradskim prigradskim naseljima, poput Altine, Borče, Ovče i Mirijeva.

Ali ne zaostaju i ostala mesta širom Srbije.

Na teritoriji Grada Beograda trenutno je 266.655 nezakonito izgrađenih objekata - najviše stambenih - više od 200.000, podaci su Ministarstva građevinarstva iz 2023.

Od septembra 2023. domaćinstva koja žive u nelegalnim kućama mogla su da se prijave za legalne priključke na struju, vodu, grejanje i kanalizaciju.

Da li najnovijom akcijom vlasnici nelegalnih objekata mogu da dobiju i papir o legalizaciji?

Domaćinstva koja su gradilia objekte na sopstvenim parcelama, gde su sva imovinska pitanja rešena, najverovatnije će po novom rešenju moći da se upišu u katastar, ali nije poznato i da li će moći i da legalizuju nekretninu, ukazuje Vukotić.

„Veliki broj i dalje ima nerešene imovinske-pravne odnose, neki su suvlasnici zemljišta ili su izgradili kuću na zemlji gde investitor nije rešio vlasnička prava", dodaje.

Porodica Stamenković ima sređene papire i rado će, kažu, iskoristiti novu meru kako bi bar upisali nekretninu.

Slučaj 3: Nelegalizovana zgrada, neupisani stanovi

Zgrada, u kojoj je Marijin* stan, izgrađena je pre više od dve decenije, ali nije legalizovana.

Marija se nada da će sada, ako zakon stupi na snagu, moći da upiše nekretninu i podnese pojedinačni zahtev za legalizaciju.

Račune za komunalije i utrošenu struju na njeno ime redovno je izmirivala.

Iako bi zakon mogao da joj pomogne, bez saglasnosti ostalih stanara neće moći da legalizuje nekretninu, a samim tim ni da njom trguje.

Vučić tvrdi da će olakšanom procedurom ljudi konačno moći da raspolažu kućama i stanovima u skladu sa zakonom.

„Mi ne odgovaramo za instalacije kakve ste vi postavili, mi kao država ne možemo da odgovaramo za tehničke stvari, za upotrebne dozvole.

„Mi odgovaramo za upis prava svojine, time u potpunosti uređujemo tržište nekretnina, od vas ne tražimo ništa osim sitnice", rekao je on.

Međutim, da bi banka odobrila hipoteku za kredit, nekretnina mora da bude legalizovana i uknjižena u katastar, tvrdi advokat.

„Ako legalizacija nije potpuna, već je upis izvršen, a i dalje nije razjašnjen kvalitet objekta onda će imati daleko manju vrednost od onih upisanih u katastar.

„Banka može da kaže 'izvinite, ali nekretninu procenjujemo sa dvostruko manjom tržišnom vrednošću, jer nije legalizovana'", ukazuje Vukotić.

Zakoni i dozvole postoje da bi se bezbednost stambene jedinice garantovala korisnicima, što u Srbiji nije slučaj, tvrdi inženjer Dašić.

Situaciju poredi sa automobilom.

„Pre deset godina su nam rekli: 'Ma znam da ne možeš da prođeš tehnički pregled, ali sredićemo', da bi ga u potpunosti ukinuli 2018. godine

„Onda su 2020. rekli: 'Ma ne treba ni vozačka dozvola', a sada da 'nisu ni potrebni saobraćajni propisi kad u Beogradu sve funkcioniše i sa naopačkim kružnim tokom - nek vozi ko kako ume'", slikovito ilustruje inženjer.

Pogledajte zašto zaselak u Leskovcu vredi koliko stan u Beogradu

(Ne)jednaki pred zakonom

Zakon neće važiti za one koji budu gradili na tuđem zemljištu ili na zaštićenom području, izričit je Vučić.

„Ukoliko želite da se u budućnosti i dalje bavite nelegalnom gradnjom, nećemo ništa da vam rušimo. Nismo mogli ni do sada.

„Jednim aktom u danu postaje vlasništvo države. Ne moramo čak ni da iseljavamo, koristićemo kada budemo odlučili šta ćemo sa tim objektom“, izjavio je.

U predlogu zakona se navodi da će biti legalizovani objekti za koje je izdata privremena građevinska dozvola pre 13. maja 2003. godine, kao i objekti naplatnih stanica i privremenih saobraćajnica, oni koji su izgrađeni u vreme kada nije bilo propisano izdavanje građevinske dozvole, a na kojima nije upisano pravo svojine u katastru nepokretnosti.

„Nije pošteno prema onima koji su sve uradili po zakonu i uredno platili.

„Ukoliko novo rešenje omogući ozakonjenje i onoga što je zidano posle 2015. godine, pod istim uslovima kao i objekata zidanih pre te godine, to će ukazati da važeći zakon nije primenjivan upravo zato što je namera bila da se legalizuju i kasnije građeni objekti", zaključuje advokat Vukotić.

*Imena sagovornika su promenjena i poznata redakciji

Grafike: Teodora Ćurčić

BBC na srpskom je od sada i na Jutjubu, pratite nas OVDE.

Pratite nas na Fejsbuku, Tviteru, Instagramu, Jutjubu i Vajberu. Ako imate predlog teme za nas, javite se na bbcnasrpskom@bbc.co.uk

• Može li se do stana po računici predsednika Srbije
• Kakve će efekte na zarade u Srbiji imati rast minimalca
• Šta su trgovačke marže o kojima priča Vučić i kako utiču na vaš džep
• Šta potrošačima u Srbiji donosi nacrt novog zakona o njihovim pravima
• Šta za potrošače u Beogradu znače novi računi za grejanje
• Dvostruko više siromašnih u Srbiji: „Snalazi se ko kako ume i može"